Ottawa a annoncé une exemption permettant aux acheteurs étrangers d'acheter des maisons neuves tout en maintenant des restrictions sur les propriétés résidentielles existantes. Comme BNN Bloomberg l'a rapporté le 8 novembre 2026, ce changement pourrait soutenir les développeurs, mais son effet sur l'accessibilité au logement - et la participation des acheteurs étrangers - reste incertain.
Ce que l'exemption pour les maisons neuves modifie
Le gouvernement fédéral a annoncé l'exemption jeudi, ouvrant les maisons neuves aux acheteurs étrangers suite à l'interdiction d'achat résidentiel édictée en 2023. L'exemption ne s'étend pas aux propriétés résidentielles existantes. Cette interdiction, initialement prévue pour expirer dans la nouvelle année, a été prolongée jusqu'en 2029.
L'approche vient d'Australie et est largement appelée le “modèle australien” par les décideurs politiques. Ses défenseurs soutiennent que diriger le capital étranger vers des maisons nouvellement construites le maintient à l'écart du marché de la revente, protégeant ainsi les acheteurs canadiens de la concurrence étrangère sur ce marché.
Les partisans affirment également que les achats étrangers peuvent aider les développeurs à atteindre des seuils de financement grâce à des préventes ou à vendre des projets achevés. À leur avis, cela peut permettre aux développeurs d'avancer avec des projets supplémentaires et d'augmenter l'offre de logements. Ce mécanisme est celui proposé par la politique, et non une confirmation que l'exemption produira des maisons plus abordables.
Pourquoi le résultat en matière d'accessibilité reste incertain
Le rapport présente un marché avec un inventaire considérable de biens non vendus. Au moment de la publication, il y avait des milliers de condos neufs invendus à Toronto et à Vancouver. Selon l'évaluation de RBC citée dans le rapport, la surabondance de condominiums a considérablement fait baisser les prix, tandis que les maisons individuelles se trouvaient dans un marché équilibré.
On ne sait pas si les acheteurs étrangers achèteront ces condos achevés ou des unités en prévente. La professionnelle de l'immobilier Lucy Hua, dont l'activité envers les acheteurs étrangers a diminué après l'interdiction de 2023, a exprimé son incertitude quant à savoir si ces acheteurs reviendraient. Elle a également soutenu que les développeurs incapables de vendre des projets ne peuvent pas avancer avec des développements futurs, limitant ainsi les nouvelles maisons disponibles pour les résidents locaux.
Yinnon Geva, professeur adjoint à l'Institut de gestion et d'innovation de l'Université de Toronto, a remis en question la justification de l'accessibilité. Il a suggéré que le gouvernement cherchait à maintenir l'industrie du développement en activité et a contesté si le soutien à la demande était cohérent avec la baisse des prix.
Pour les acheteurs et investisseurs du GTA, la distinction est importante : le soutien aux ventes de projets et l'amélioration de l'accessibilité ne sont pas nécessairement le même résultat. L'article offre des points de vue divergents sur cette relation plutôt que des preuves que l'exemption a déjà livré des résultats.
Vérification générale pour les acheteurs en pré-construction
Le changement fédéral laisse également les mesures provinciales inchangées. Dans le rapport du 8 novembre, Hua a déclaré que la taxe pour acheteurs étrangers en Ontario restait à 25 %, tandis qu'une taxe de 20 % restait en vigueur dans certaines régions de la Colombie-Britannique. L'exemption ne doit donc pas être interprétée comme la suppression de toutes les barrières auxquelles sont confrontés les acheteurs étrangers.
En tant que directive générale, les acheteurs envisageant un achat en pré-construction dans le GTA devraient :
- Rechercher des conseils qualifiés sur leur admissibilité et les taxes applicables à leur situation.
- Examiner attentivement le contrat d'achat, y compris le moment du dépôt et les obligations contractuelles.
- Évaluer le projet spécifique et leur propre budget plutôt que de supposer que la politique garantit de meilleures ventes ou des gains de prix futurs.
L'annonce modifie l'accès aux nouvelles maisons, mais elle ne résout pas les questions soulevées dans le rapport. Une approche mesurée signifie séparer les avantages prévus de l'exemption des résultats qui restent non prouvés.
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